Mondo immobiliare: il mutuo prima casa.

Dopo qualche approfondimento sul nostro territorio, oggi ci lanciamo a capofitto nel cuore del mondo immobiliare, prendendo in mano l’argomento mutuo prima casa. Da tempo immemore se ne sente parlare, è uno dei primi discorsi che si intavola tra neo sposi, amici quasi trentenni o adulti che, dopo anni di affitto, desiderano semplicemente avere un immobile di proprietà.
Acquistare un’abitazione è un’operazione di grande importanza, per la quale solitamente si ricorre a un mutuo. Iniziamo da qui, chiarendo di cosa si tratta e analizzando insieme quali sono gli step principali per ottenerlo.

Per mutuo si intende un contratto con il quale una parte (il mutuante) consegna una determinata quantità di danaro a una parte richiedente (il mutuatario), che ne acquista la proprietà e si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità. Applicato al nostro caso, quindi, la banca o un istituto finanziario anticipa al richiedente un capitale stabilito per l’acquisto della casa, che verrà riconsegnato nell’arco di un determinato tempo, alla stessa cifra e con una percentuale di interessi aggiuntiva. In base all’importo richiesto, alla durata del piano di rimborso e al tasso di interesse applicato, risulta la rata mensile.

Ciò detto, prima di riassumere il processo di accensione del mutuo, è importante tenere a mente che:

• In genere, l’importo erogato dalla banca per l’acquisto della prima casa arriva a un massimo di 80% del valore complessivo dell’immobile. In alcuni rarissimi casi può anche coprirne interamente il valore di mercato, ma vengono richieste maggiori garanzie e viene applicato un tasso di interesse più elevato.

• Per l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa a uso abitativo, l’imposta sostitutiva è pari allo 0,25% della somma richiesta al mutuante, in confronto al 2% della seconda casa. Un’agevolazione sostanziosa, che evita il pagamento di altri adempimenti (quali le imposte ipotecarie, l'imposta di registro, l'imposta di bollo, le imposte catastali e le tasse sulle concessioni governative) e il cui valore viene anticipato all’erario dalla banca o istituto di credito, trattenendolo direttamente dal finanziamento.
  Per ottenere tale aliquota, bisogna però rispettare determinate condizioni, come il trasferimento della residenza e la categoria catastale dell’immobile (che non deve rientrare in immobile di lusso). Prerogativa necessaria è anche che non si abbia un altro immobile di proprietà su territorio nazionale, per il quale si abbia già goduto dell’agevolazione fiscale.

• Sono proposte tre tipologie di tasso di interesse: fisso, variabile o misto.
  Nel primo caso si tratta di una percentuale stabilita in fase di stipula del contratto, che rimarrà invariata durante il piano di ammortamento, rendendo di conseguenza inalterato anche il valore della rata mensile. Una sicurezza dall’accensione alla chiusura del mutuo, che però non consente di sfruttare eventuali movimenti di mercato favorevoli.
  Nella seconda opzione, invece, il tasso è mutevole e varia a seconda delle oscillazioni del tasso di mercato di riferimento. Seppur inizialmente più vantaggioso, rappresenta una “scommessa sul futuro”, e richiede quindi attente analisi e previsioni. Al mutuo a tasso variabile può essere applicato anche un CAP, ovvero una soglia massima oltre la quale la rata variabile non può arrivare.
  L’ultimo caso, infine, è una soluzione intermedia: si inizia concordando una delle due tipologie di tasso, la quale potrà poi essere rivista per volere del mutuatario a scadenze prestabilite (ogni due, tre o cinque anni).

• Oltre al valore del mutuo, non vanno dimenticati i costi extra che devono essere sostenuti per l’accensione. Ad esempio, i costi d’istruttoria per l’apertura della pratica, le imposte, la possibile attivazione di polizze assicurative e le parcelle del perito e del notaio.

Qual è il processo per accendere un mutuo?

1. La valutazione. Analizzare le proposte di mutuo di diversi istituti di credito e scegliere la soluzione più favorevole. Il mutuo prima casa è un “prodotto bancario” tra i più richiesti e quindi sono numerose le offerte esistenti, a condizioni differenti. Va aggiunto che, soprattutto in questo periodo di instabilità, la domanda di mutui è notevolmente diminuita e la banche ne hanno agevolato la fruizione stabilendo tassi ribassati.

2. Richiesta della verifica di concedibilità da parte della banca, per capire se la proposta del mutuario ha la possibilità di essere accettata. Premettendo che i criteri sono differenti e variano di ente in ente, possiamo comunque evidenziare tre fattori comuni:

3. Il valore di mercato dell’immobile da acquistare, del quale la banca potrà finanziare al massimo l’80%.

4. Il tipo di reddito del richiedente. Se si gode di un contratto a tempo indeterminato, il mutuante ha chiaramente più certezze che si possa sostenere il pagamento delle rate per il tempo stabilito, piuttosto che se si è liberi professionisti.

5. Il calcolo della rata mensile, sottolineando che essa non può superare il 30-35% dello stipendio. Inoltre, va tenuto in considerazione anche il reddito nominale minimo, ovvero una somma minima di cui il mutuario deve disporre ogni mese per soddisfare le esigenze di prima necessità, al netto di eventuali altri debiti. Il suo valore stimato varia a seconda della banca e della composizione del nucleo famigliare (se coppia e se con uno o più figli a carico).Per semplificare con un esempio, supponiamo di avere uno stipendio di 1.500 Euro al mese, senza altri mutui accesi, e che il reddito nominale minimo sia pari a 1.000 Euro. Se si desidera acquistare una casa che vale 100.000,00 Euro, la banca potrà innanzitutto finanziare un massimo di 80.000 Euro. Poi, la rata dovrà rientrare nella somma di 500 Euro, pari cioè al 35% dello stipendio (525 Euro), meno la differenza per assicurare il reddito nominale minimo.

Determinati questi fattori, viene quindi inviata l’istruttoria alla banca, ovvero la richiesta di finanziamento. Quando accettata, il mutuante incarica un perito per un’ulteriore valutazione dell’immobile, per confermarne il valore. Se la cifra è approvata, si procede con lo step finale: la stipula del contratto ed erogazione mutuo, che chiudono l’iter per l’accensione del mutuo. L’atto di mutuo ipotecario viene firmato di fronte a un notaio dal rappresentante della banca e dal richiedente.

All’erogazione della cifra pattuita corrisponde l’ipoteca immobiliare a favore della banca sul bene oggetto di compravendita, come garanzia.

Questa una panoramica generale sull’erogazione del mutuo, di cui le infinite varianti sono da considerarsi caso per caso. La richiesta di finanziamento è una decisione importante da compiere, che merita una minuziosa valutazione di tutte le condizioni e possibilità. È bene dedicarvi la giusta attenzione, ma senza alcun timore. Anche dopo che si ha già acceso un mutuo, infatti, sono tre le azioni ancora possibili: l’estinzione anticipata, la rinegoziazione con la propria banca o la portabilità (ovvero lo spostamento del mutuo a un’altra banca, per godere di condizioni più vantaggiose).
Ora che avete un po’ più chiara la situazione sul mutuo per la prima casa, potete scoprire con più serenità i nostri annunci immobiliari, e iniziare a fare un ragionamento più strutturato sull’acquisto della vostra prima casa. Per qualsiasi richiesta di informazioni, il team Botto è sempre pronto ad ascoltarvi e a rispondere alle vostre domande, via mail, al telefono o direttamente in agenzia. Vi aspettiamo a braccia aperte!